Regime Especial de Tributação: o que é o RET Imobiliário?

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Diante de um mercado cada vez mais competitivo e da crise econômica causada pela pandemia do novo Coronavírus (Covid-19), pagar menos impostos e, assim, economizar, é uma estratégia bastante assertiva. 

Afinal de contas, estamos falando do Brasil que tem uma alta carga tributária incidente sobre as operações das empresas, em especial ao tratarmos do segmento imobiliário. 

Aos empreendedores desse segmento é de suma importância conhecerem a relevância dessa estratégia para os seus negócios, pois o correto planejamento pode proporcionar grande oportunidade de alavancar as operações.

Se você é contador e tem clientes no setor imobiliário, continue a leitura para entender do que se trata o RET, e assim, poder orientá-los melhor.

O que é o RET Imobiliário – Regime Especial de Tributação?

O Regime Especial de Tributação, também conhecido como RET, é uma forma diferenciada de tratamento tributário concedido pelo Governo para estimular algum setor ou atividade econômica. 

Esse estímulo tributário tem o objetivo de atrair empresas para se instalar em regiões específicas ou até mesmo ajudar certos tipos de negócios a atravessar algumas crises por meio da redução nos impostos. Além da simplificação na apuração de tributos e emissão de notas fiscais. 

A atividade de incorporação imobiliária desde o final da segunda guerra mundial, se fez necessário. O aumento do preço de materiais para construção, terrenos e a necessidade de moradia, influenciaram no surgimento do “incorporador” no mercado. 

Porém, esse segmento de incorporação é bastante frágil, está constantemente sendo atingido por fatores externos e vivendo uma verdadeira montanha russa.

Apesar dessa característica sensível em que as empresas do ramo imobiliário passam, elas fazem parte de um dos segmentos mais importantes na geração de empregos. E dessa forma, cabe ao Governo unir estratégias que ajudem um setor tão importante como esse.

Antes de partirmos para requisitos necessários para aderir ao RET, vou destacar um ponto importante que é o Patrimônio de Afetação, assim como a lei que instrui sobre isso.

Patrimônio de Afetação e o RET

Entende-se como Patrimônio de Afetação a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica. O seu intuito é assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

Introduzido pela Lei 10.931 de 2004, em seu artigo 31-A da Lei 4.561/64, a incorporação poderá ser submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as construções objeto da incorporação imobiliária a critério do incorporador, mantêm-se separados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação.

Quais os requisitos para ser beneficiado pelo Regime Especial de Tributação?

A opção pelo RET Imobiliário, somente deverá ser feita pelo incorporador após o Registro do Patrimônio de Afetação, mencionado anteriormente, ser anotado na matrícula do terreno. 

Regido pela Lei nº 10.931/2004 em seus artigos 1º a 11º, o RET – Regime Especial de tributação – é aplicável às incorporações imobiliárias em caráter opcional e irretratável (não é possível desistir), enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis. Esta opção deverá ser feita pela entrega à Receita Federal do “Termo de Opção” e após a averbação no Registro de Imóveis do Patrimônio de Afetação.

Além disso, conforme determina a Receita Federal do Brasil (RFB) é necessário também preencher outros requisitos como:

• Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE).
• Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária.
• Inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”.
• Regularidade fiscal em relação aos tributos administrados pela RFB.
• Regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
• Regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP).
• Não estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN).
• Não ter sofrido sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente.
• Possuir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade.

O acompanhamento do processo, pode ser todo realizado a partir do e-CAC. 

Quais os benefícios do RET Imobiliário?

Dentre os principais benefícios proporcionados às empresa por meio do RET Imobiliário, podemos destacar:

• Redução na alíquota dos impostos.
• Maior facilidade no cumprimento das suas obrigações.
• Recolhimento de tributos por meio de prazos especiais.
• Suspensão ou diferimento da incidência de um imposto.

Como funciona o Regime Especial de Tributação para as incorporadoras?

Como regra, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas.

Isso corresponde ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. Onde teremos: 

• 1,71% como Cofins;
• 0,37% como contribuição para o PIS/Pasep;
• 1,26% como IRPJ; e
• 0,66% como CSLL.

Importante mencionar que o pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, teve início a partir de 28 de dezembro de 2012. Inclusive em relação à incorporação já submetida ao RET anteriormente. 

Até 27 de dezembro de 2012, o pagamento mensal era equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas.

Vale também destacar que quando o projeto tiver interesse social como MCMV (Minha Casa, Minha Vida), o percentual será de 1%. Onde teremos:

• 0,44% como Cofins;
• 0,09% como Contribuição para o PIS/Pasep;
• 0,31% como IRPJ; e
• 0,16% como CSLL.

Como é feito o recolhimento desses impostos?

Para o recolhimento e pagamento do tributo mensal, a incorporadora deve utilizar o Documento de Arrecadação de Receitas Federais, conhecido como DARF. 

Para tal é preciso ter o código de arrecadação e o número específico de inscrição da incorporação optante pelo RET no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).

É importante saber que o valor não poderá ser parcelado.

Existem dois códigos possível para utilização: 

• 4095 – no caso de pagamento unificado; e
• 1068 – no caso de pagamento unificado relativo aos projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social (Minha Casa, Minha Vida).

A receita mensal inclui as vendas canceladas?

Na definição de receita mensal, encaixa-se o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. 

Poderá ser deduzido do total dessas receitas, as vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos.

Contabilmente, a empresa que optar pelo RET, para fins contábeis, será regida pelas regras contidas na IN RFB nº 1.435/2013. Nesse sentido, deve o incorporador manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.

A pessoa jurídica que optar pelos regimes especiais de pagamento unificado de tributos do RET, deverá emitir comprovante de regularidade quanto à quitação de tributos federais e demais créditos inscritos em Dívida Ativa da União, mediante Certidão Negativa de Débitos (CND) ou de Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa (CPD-EN), válida referente aos 2 (dois) semestres do ano-calendário em que fizer uso dos benefícios.

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